发表于: 2017-12-4 14:20:34 | 显示全部楼层

楼市降温这么明显,为什么降价的房子还是这么少?


每个人对调控的期许不尽相同,对于购房者来说,最希望看到的当然是房价应声下跌,以往历次房价小周期中,调控总能带来较为明显的跌幅,但本轮调控与以往最大的不同反而是降温却不降价。


经常关注数据的朋友应该能感受到,热门城市的新房价格的环比波动往往只有0.1%,每平米跌个几十块钱,终端数据做得这么精确,靠的是更为平滑更为绵密的网签排期等手法。


二手房层面,降幅的确要明显一点,但也都是集中在换房人群,从无房到有房,这个跨越的难度还是相当大。调控到现在,降幅比较明显的二手房,业主往往对资金到位的时间有着更为苛刻的要求,首付要高,到位要快,这也是成本。


而实地跑盘比较多的购房者应该能感觉到,降价的盘其实很少。


虽然下半年房企的销售业绩有放缓,但大房企现金流仍然充沛,比如恒大通过几轮引入战略股东已经还清了所有的永续债,万科虽然逆市加杠杆,但布局的主要是物流地产等,真正住宅的成本控制得不错。


至于中小房企,现金流压力的确更大,但他们没有拥抱购房者选择降价,而是通过股权合作,打包转让的形式对冲了销售回款压力。也正因为此,大房企获得了一批低成本的储备。而且随着时间的推移,这种情况会越来越多。总体来看,随着调控的深入,房企加速了整合,资源越来越集中于大房企手中,他们的韧性仍然很强。


对于热门城市来说,房企遇到的普遍问题是拿不到销售指标,卖不了房子。一位房企内部人士则直接表示:“热门城市早已没有什么炒房客,刚需为主,房价是有支撑的,没有理由降价卖房!”


部分城市的房企事实上还得到了官方的助力。比如武汉,大家应该还记得武汉几个月前对新房装修价格进行指导,虽然最高单价也只有5000元/平米。精装修标准十分模糊,开发商可操作空间极大,他们拥有了在房价之外的“涨价空间”,这等于给了开发商松绑了。


而银行这一块,对刚需则是步步紧逼。近期建行一个新措施对刚需更是造成了一万点伤害。


看下图:


楼市降温这么明显,为什么降价的房子还是这么少?


这张图告诉我们一点,未来银行给二手房放贷只看一个价格:官方出具的房屋评估价。你想通过做低合同价格来避税或者通过做高合同价格获得更多房贷这条路已经被堵死了。


官方的房屋评估价往往只有市场价的7-8成左右,而你买房付出的是市场价。这是银行主动配合的一招,未来肯定不止建行一家这么干。


这一年来,银行动作频频,从房贷利率到现在事实上全面提高首付,首套房的待遇已经被彻底取消。


单纯对购房市场的调控,从某种程度上来说,已经力竭,继续加压当然是可以,但就不是降温了,而是崩了。


这也是为什么要迅速发展租房,甚至连租房贷款这种产品都迅速推出来了。原因很简单,短期措施治标很有效,但效果衰减得也很快,留给楼市衔接换挡的时间不多了。

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