发表于: 2018-1-2 15:06:19 | 显示全部楼层

这篇文章,笔者将从上海的房产税政策,和大家深度分析。毕竟,未来推出的房产税,必然会重点吸取试点城市的经验。大家的未来购房时,也可以从已有政策中,看看是否有需要提前规避的。


【关注】如果房产税开征,看看你要交多少?


看完之后,大家也可以估算下,按照上海的标准,自己是否要交税,以及需要交多少税。


应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率


一、征收对象


以2011年1月28日,购房合同网上备案为节点:


1、上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)。

注1:上海居民,2011年1月28日后购买,且购买的是第二套房,需要交税。


一套房不收税,一套房不收税,一套房不收税,重要的话说三遍。2011年1月28日前购买的N套房,不收税。所以买房要趁早。


注2:“居民家庭”仅包含夫妻双方及其未成年子女。产权所有人为未成年人的,由其法定监护人代为纳税。


2、非上海市居民家庭在本市新购的住房。


注:非上海居民,2011年1月28日后,购买的住房均属于征收对象,不分一套房还是二套房。也就是说,外地购房人的税负,会显著高于本地居民。


二、征收税基


人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按规定计算征收房产税。应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率


注:这里有个细节,二套房征收计算时,是按照“新购住房单价”。对于二套房买的土豪住房,且超面积的,“新购住房单价”自然不便宜了。


也就是说如果有的选,购房顺序先买贵的再买便宜的(貌似比较难实现)。


应税住房计税依据确定为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。


注:这里目前也有个很大的空间,即评估值。


笔者上海几个交房产税的朋友,都反映自家房产的评估价,起码滞后当前成交价12~24个月,是实际成交价的6到7折。目前笔者完全没查到上海房产评估流程的相关文件。


这里不得不说下,美国房地产税中的评估值,这里面有个评估周期的概念,分三种模式。


普通模式:大部分州按照这个模式,即隔几年重估一次;


加州模式:房产交易时才估值,之后无论房价涨跌,只要不交易就不估值;


宾州模式:历史上估值一次后,永不重新估值。


所以,目前上海房产的估值周期,暂未看到公开文件,这里面会有巨大的空间。按年计征,不足一年的按月计算应纳税额。


注:每年缴税,计算到月。房产证日期为31号,为这1天,要交一个月的房产税。


三、征收面积


对上海市居民家庭给予人均60平方米(含)的免税住房面积(指住房建筑面积,下同)扣除。


注:免税仅对上海市居民家庭有效,非上海居民无关。


以三口之家为例:


原有50平住房,新购110平住房,合计160平,人均53.33平,免收。


原有150平住房,新购110平住房,合计260平,人均86.67平,260 -180=80,80平征税。


原有250平住房,新购110平住房,原有住房人均83.33米,已超过60,新购110平全额征税。


合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。


注:包括其他住房,即家庭个人名下的商铺、写字楼等。尤其买了垃圾商铺的,还有异地持有十年没的涨养老房产,要小心了。全国统一的不动产登记系统联通后,呵呵了。


本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的,经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积


注:上海居民无住房的成年子女,可算家庭免税面积。


四、征税税率


税率为0.6%。但对应税住房每平方米市场交易价格,低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率可暂减为0.4%。该价格由市统计局每年公布。


注1:因为是“房产税”,而不是“房地产税”,所以目前上海房产税的实际税率,考虑到面积抵扣、评估价折扣,是远低于海外水平的。约为超出面积的0.2%~0.3%。


注2:过去几年,这个“上海上年度新建商品住房平均销售价格”,老南真心看不懂怎么统计出来的,不过0.4%的税率标准,值得关注。


五、重新认定


对于新购住房的,购房人在办理房地产登记前,应按照地方税务机关的要求,主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。


居民家庭住房情况发生变化,涉及应税住房房产税纳税事项调整的,可向应税住房所在地地方税务机关申报,并重新办理房产税纳税信息的申报、认定,从地方税务机关重新认定之次月起调整纳税。


注:家里生了宝宝,记得“及时”、“主动”去应税住房所在地的地税申报。而且特别要记住,是从“重新认定之次月起调整纳税”。


六、税收减免


1、人均不超过60平方米的


2、上海居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税,可予退还。


3、上海居民家庭中的子女成年后,首次且唯一住房免税。


4、引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的,首次且唯一住房免税。


5、持有上海居住证满3年并在上海工作生活的购房人,其在上海新购且唯一住房免税;不满3年的购房人,满3年后,已征收的房产税可退还。


6、上海居民家庭,因房屋征收或拆迁而购买或取得的住房免税。但超出补偿标准的部分不免税。


注:税收减免显著倾向本市居民,以及首套房。


七、逾期缴纳


1、按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金;


2、欠税信息纳入上海市公共信用信息服务平台;


3、未缴清税款的住房将被限制交易。


注:逾期缴税,无论是经济成本,还是社会成本,都不小。


【关注】如果房产税开征,看看你要交多少?


上海房产税,细读下来后,有几个感受:


1、和海外每个家庭都要缴纳的房地产税不同,上海的房产税,大部分工薪家庭,是免收的,毕竟有二套房且合计超过180平方的家庭,非主流群体。


2、实际税务负担,比大家之前想象的低不少。


毕竟一个三口之家180的免征面积,而且超出部分的评估值(1到2年前)70%,税率0.6%,实际税率在0.2%~0.3%之间。


即使上海10w+级别的房价,多出50平方,每年1万左右的房产税,对于230平方的总房价来说,更不足0.1%。转移到租金相对容易。

3、对于外地购房人,以及N套房的本地土豪,实际税负不低。


4、未来最大的不确定性,在于房产的评估周期,是每年评估一次?还是几年评估一次?还是按照最近交易评估?相信这也是未来全国房产税征收中,非常重要的问题。


5、上海这个房产税政策,真没什么空子可钻,严丝合缝。笔者和上海几个大神研究了半天,发现唯一的几个空子,都是很复杂而且很容易被灭,几乎没有空间。

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