发表于: 2018-1-30 14:37:08 | 显示全部楼层

1月25日,北京公开出让3宗共有产权房地块,其中2宗共有产权房地块因无房企参与竞标而流拍,另一块以低溢价率成交。

这件事在地产圈内引起了不小的讨论。共有产权房,地价都让出了一部分,为啥房企还是不愿意买?


先来看看这两宗地块的情况。


流拍的两宗共有产权房地块位于丰台花乡白盆窑村,起拍总价分别为50.58亿和41.78亿,楼面价接近3.2万平米,共有产权房销售均价被限定在4.3万元/平米(含装修),为目前所有共有产权房地块中销售价格最高的。


1、房企的担心在哪?


“挣不到钱”,某房企直接说出了原因。而挣不到钱的背后是,房企所有的挣钱的路子都被堵上了。


首先,价格和成本上,共有产权房不仅在价格上做出了限制,这两宗流拍地块还要求采用装配式建筑,成本更高。


其次,在薄利多销的房地产行业,房企挣钱主要靠高周转模式,走量的同时还可以降低财务成本。但共有产权房的购房者要具备很多条件,从蓄客到摇号等各个环节,销售过程本身就比普通商品房更加繁琐,这也在无形中增加了成本。


实际上,共有产权房并不比商品房便宜,你会觉得便宜,是因为你只拥有部分产权,还有一部分是政府以土地入股的方式占了一部分产权。地价是有优惠的,但政府也并不因为出让共有产权房地块而损失多少,因为少收的这部分土地出让金都折到他们持有的那部分产权(不用花一分钱)里去了。政府产权比例越高,地价优惠力度越大,房价越便宜,相应的购房者产权比例越小,而且共有产权房个人产权部分,政府有优先回购权,所以买房赚钱的可能性也就越小。


也正因为如此,房企无法在成本和价格之间取得平衡。不说赚多少钱,有利可图都做不到。


2、共有产权房被各方寄予厚望


住建部政策研究中心主任秦虹在2017年12月27日发表过一篇名为《进一步深化住房制度改革》的文章,这篇文章系统阐述了新时期住房制度的总体思路,其中共有产权房要解决“夹心层”对产权住房的诉求。


刚需购房者对共有产权房也抱有很大的期待,北京朝阳首个共有产权房项目,几百套房吸引了12万户家庭参与摇号。


但这次共有产权房流拍凸显了共有产权房的困境。上文说的房企“拿不起”地是一个方面,政府“放不下”地是另一个方面。


共有产权房虽然针对产权份额转让做出了限制,但它本质上仍然仍然是产权性住房,就有增值,就可以交易,就可以套现。共有产权房是限价房、自住房的升级产品,本质上仍然是限价思维,对完全产权的普通商品房不敢加大供应。


未来的住房供应也主要集中在共有产权房,但由于过于强调职住平衡,郊区的共有产权房只能卖给在郊区工作的职工,试想一下,这次丰台的共有产权房地块流拍了,未来海淀、朝阳不会出现流拍的地块吗?成交的全都跑到昌平、顺义、密云这种偏远郊区,又过于强调职住平衡。你总不能要求那些在中关村,在酒仙桥工作的人辞职去昌平去顺义去密云工作吧?留给那些在城里工作郊区居住的新北京人,恐怕只能是租房了。


3、中小户型商品房是出路


共有产权房的尴尬在于,政府既要抓住土地收入不松手,又希望能通过限制价格来让大家买得起。结果就是开发商撂挑子了,供应更上不来,价格下不来。


其实针对住房供应问题,按市场的方式解决起来并不麻烦,一方面加大商品住宅的供应力度,这个我在之前的文章中都有分析过,一线城市根本不缺地,只是宅地供应的太少。另一方面应该在小户型的创新上下功夫,这方面开发商会有动力做的,市场有需求,他们就会创新。只要地价合适,开发商也不会总想着盖豪宅赚钱,而我们也能买到便宜的完全产权的房子。


当前,我们正在大力发展租房,但在我们的住房制度设计中,是有从租房到买房的升级过程的。但目前来看,这条升级之路已经越来越不现实了。共有产权房过于强调职住平衡,惠及的人群比较有限,而且由于成本问题,开发商越来越不愿意参与,租房权益单薄,结果就是商品房供应小了,其单价和总价距离我们越来越远,如果按照目前的套路发展下去,很多人不得不一辈子租房,或者租满30年奉献青春后告老还乡。

共有产权房地块流拍背后:房企拿不起,政府放不下,你我买不到
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