发表于: 2018-4-12 10:25:30 | 显示全部楼层

1


第三波楼市调控来袭


第三波楼市调控,已启动。


继2016年10月发起第一轮,去年两会发起了第二轮楼市调控后,今年两会后正式迎来了第三轮。


热门城市深圳、杭州、西安、成都、海南等多个省市先后出台了楼市调控政策,伴随着楼市调控进入“深层次”,除了限购、限售等常规性措施,“三价合一”、“摇号卖房”、“首套优先摇号”、“70%首付”等已在多城铺开实施。


而据不完全统计,自今年两会以来,包括大连、安徽阜阳、昆明、杭州、长沙、新疆、武汉、深圳、山东、西安、广州、海南、成都、南京等14个省市发布了楼市调控新政策。


其中武汉、西安、广州、南京等地上调了首套房和二套房银行贷款利率,增加了购房成本。


两会后,杭州、西安先后出台了“摇号卖房”政策,在他们之前,上海、南京、长沙、成都均已出台。


长沙、大连、深圳、海南等多个城市提出差别化购房措施。大连、深圳以及海南均要求实行差别化信贷政策。


两会结束才结束不久,14个城市先后加码调控,意图非常明显,2018年楼市将继续执行严调控政策。


但是调控这么频繁,还是挡不住购房者的购房热情。


房市过热,就代表房价一定会继续上涨下去吗?这个逻辑肯定是有问题的。


2


暴涨暴跌的比特币和区块链

给了楼市什么忠告?


远的不说,就说说快速大火的比特币和区块链。


大家还记得2018年初,投资圈对区块链的讨论有多火热吗?


比特币自5000美元涨至6000美元用了8天,之后每涨破千美元整数位关口依次花了8天、14天、9天、2天、1天、6天、17天和三个小时。从14000美元到15000美元,比特币则花了不到十个小时……


各种什么“两点半”“三点半”的币圈群,还有个投资圈大佬,公开为区块链概念站台,而A股市场相关的股票,只要和区块链沾边,就被爆炒。


许多人戏称:上一辈人把房炒到了10万元一平,这一代年轻人为了报复,就创造出一串代码,并以更高昂的价格卖给上一代人。


现在呢?才短短几个月,潮水退去的速度,比大多数人想象得要快,很多人根本没来得及穿上内裤。还有不少新进的韭菜在币圈里亏损累累,甚至倾家荡产。


依我看,这些亏钱的值得同情吗?一点也不!


没有风险意识,不敬畏市场的投机行为,必须要通过巨额亏损来让投机者长教训。一次不能,就两次,再不行,就继续,直到你真正低头认错为止。


比特币呢?


过去的一年,比特币的涨幅超过了1700%,有一些平台的报价涨幅甚至超过了 1900%。

【聚焦】楼市空前大围堵,14个城市猛烈开炮,风雨欲来!


而在2018年第一季度,创造了历史最差回报表现:接近腰斩。


也就是说,如果你在2018年1月1号买进比特币(当时价格是14000,离去年19000的高点已经下跌超过25%),目前收益率为-50%,如果你加了杠杆,那恭喜你,可能已经成功把自己整破产了。


【聚焦】楼市空前大围堵,14个城市猛烈开炮,风雨欲来!

不否认区块链作为一种技术带给市场的新机会,但是作为一项交易性资产,目前当下的各种区块链资产,包括各种币,老百姓如果没有相关的知识储备,还是要小心被割韭菜。


目前为止,我没有看到核心逻辑金融、政策、人口的变化。


整体上,2018年还是属于房价小年,房住不炒的大基调不会变。


“那很多城市不是依然在涨吗?”资深的韭菜老王如此表示。


确实,这些热点的二线城市涨得很猛,比如杭州和成都。这些城市的房价还是很热,所以杭州才地王频现、成都才多次上演万人排队。


但是不是说我所说的房价第二季度,乃至今年不会大涨也不会大跌错了呢?不是的


你把时间周期拉长,看2-3年的房价,再看现在的判断,才有意义。


如果盲目追涨,那么很容易就高位站岗,说得更严重,就是被当做韭菜割了。


比如上文提到的比特币区块链,在崩盘前同样交易非常拥挤和火爆。但火爆和交易拥挤并不能推出资产价格就会一直涨,甚至很多时候在反身性的作用下,不是什么好事。


不要盯着成都和杭州,看看北京,看看上海。通常,资产价格的上涨,一定是从最“优质”的资产开始的,然后传导到最“劣质”的。


这和股市里很像,和比特币&区块链很像,“别人贪婪的时候我恐慌”,这一点忠告,同时也适合房地产。


奈何这种朴素的规律,很多人一直都悟不透。


3


楼市主基调不变

目的是为了实现软着陆


虽然房地产市场和股市有很多不同,但是从资产价格上涨的轮动从优质到劣质来看,是一样的。


一线涨完二线涨,然后三四五线,最后是没涨的补涨。然后开始跌,跌的话肯定也是前期涨得最快最多的开始跌。


北京反正已经开始跌了,尤其是环京部分。上海虽然明面上基本持平,但交易环节,卖房者基本都有较大的议价空间,相当于变相跌。


深圳的杠杆加得很厉害,目前靠着杠杆还把房价稳着,甚至又有点热起来的意思。


但显然,这个是政治极为不正确的事情,大家都懂。


再往后,全国房价的走势,大概率会延续“北京模式”,即“钝刀割肉”一样地慢跌。


一年跌个15%左右,慢慢来。这样的模式,既不会崩盘,也会让泡沫慢慢变小,实现软着陆。


然而,这只是非常理想的情况。此前政府做了很多努力,给房地产打降温剂,目的就是要实现软着陆。


4


中美贸易战

打乱了“去杠杆”的节奏


本来岁月静好,一切都在掌控之中。


然而由于特朗普挑起的贸易战,却让这个既定方针的前景,变得扑朔迷离。


房价问题目前来看,不仅仅取决于政府的调控,也还取决于贸易战的演进。


如我之前说的,贸易战的背后,是经济博弈,是金融战。


中国现在宏观经济最大的问题,就是杠杆率的问题。为什么高层反复强调要“去杠杆”、“控杠杆”?请仔细体会一下。


房价如何才能继续上涨?肯定离不开居民加杠杆的。


有多少人能全款买房,尤其是作为投资用?杠杆最大限度地放大了社会的财富,由此继续支撑继续规模性地上涨。


这里先不讲人口和产业,而来讲讲短期的影响因素。


决定金融资产交易价格的,最重要的永远是金融条件的松紧,这是理解房价问题的核心。


而现在目前的情况就是金融环境不允许房价再像以前那样暴涨了。其实我之前就说过,国家已经渐渐在改变购房者的预期,这个预期包含宏观的涨跌预期以及具体的价格预期


流动性好的资产,这种逆转会快一点,比如股票和大宗商品,会因为上市公司的一条大新闻,出现暴涨暴跌,价格传导非常快。


而流动性差的资产,这种逆转就会慢一点,比如房子,可能要小几年。


所以,我一直强调对未来的楼市保持谨慎乐观。


老美要和中国搞,肯定是用它最擅长最强势的领域来打你的致命弱点。


怎么玩儿?肯定是用它在金融方面的优势,来搞中国的宏观杠杆率高这个弱点。


5


2018年大概率就是地产小年

这件事比房价更重要


而且,在我写作这篇文章时,中美贸易战又传来大消息:


北京时间4月4日凌晨(美国当地时间4月3日下午),美国贸易代表办公室(USTR)按照特朗普总统之前的要求,公布了一份拟对中国产品加收关税的清单。开列了约500亿美元中国商品清单,加征25%的特别关税。此份清单包含大约1300个独立关税项目。


中美贸易战越演越烈,贸易战已不可避免,摩擦是肯定的,这是两个国家的政治、经济、地缘等相关因素决定的。


但贸易战也不可能真正全面的打起来,因为,这都不符合两国的根本利益,打是为了谈,打是为了和,相爱相杀,一路同行。


当然,也不要拿1990年的日本房价崩溃来比对中国,也完全不是一回事,中国房地产也不会崩,也没有可比性。


未来10年,中国的经济放在全球也一定是走强的,这是趋势,这是方向,美国再加阻挠,会有影响,但不会左右趋势。


只是,2018年大概率就是地产小年。


对于普通老百姓来说,这场贸易战和你没有一毛钱关系,照样搓麻跳舞,该干嘛干嘛,多赚钱比房价更重要。

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